奥兰多，佛罗里达州，11月4日（路透社/PRNewswire）——NNN REIT, Inc.（纽约证券交易所代码：NNN）（以下简称“公司”或“NNN”）今日公布截至2026年9月30日的第三季度及前九个月财务和经营业绩。重点如下：
2026年第三季度亮点：
- 摊薄后每股净收益为0.57美元
- Core FFO和AFFO摊薄后每股分别同比增长5.9%和5.8%，至0.90美元和0.91美元
- ABR较上年同期增长6.8%，至9.74亿美元
- 投资组合入住率升至99.2%，较上一季度和去年同期分别提高10个和170个基点；投资组合加权平均剩余租期为10.1年
- 以7.3%的初始现金资本化率完成2.217亿美元投资，相关加权平均租期为19.6年；截至2026年9月30日的前九个月共完成6.581亿美元投资，初始现金资本化率同为7.3%
- 出售32处物业，金额为5,070万美元，其中包括3,730万美元的产生收入物业，按加权平均资本化率7.8%出售
- 根据公司的市价发行（ATM）股权计划，就50.2305万股普通股达成远期出售协议，加权平均每股价格为47.28美元
- 主要通过ATM发行201.4352万股普通股，募集净额8,950万美元
- 保持资产负债表灵活性：加权平均债务到期日为9.8年，位居行业前列；无抵押资产；浮动利率敞口仅2.3%；总可用流动性为14亿美元
- 支付每股0.62美元的季度股息，相当于6.0%的年化股息率，以及截至2026年9月30日68%的AFFO派息率
其他亮点：
- 维持2026年Core FFO每股3.50至3.54美元的指引
- 维持2026年AFFO每股3.55至3.59美元的指引
- 将2026年处置规模指引上调至1.6亿至1.8亿美元的新区间
首席执行官Steve Horn表示：“我们很高兴报告强劲的第三季度业绩，亮点包括持续健康的投资组合趋势、稳健的投资活动，以及时机恰当的股权资本市场执行。凭借14亿美元可用流动性以及为应对所有市场周期而构建的资产负债表，我们已做好充分准备执行投资管道，并把握当前市场波动可能带来的机会。”
财务结果
投资组合概况
物业收购
物业处置
资本市场活动
截至2026年9月30日的季度内，NNN根据公司的ATM计划就50.2305万股普通股达成远期出售协议，加权平均每股价格为47.28美元。
截至2026年9月30日的季度内，NNN发行了201.4352万股普通股，主要用于结算ATM项下的远期出售协议，募集净额8,950万美元。
截至2026年9月30日的季度内，NNN签订了一项股权分销协议，允许公司通过作为销售代理的代理人，或直接向作为委托人的代理人，以双方在出售时商定的价格，发行并出售最多2,500万股普通股，每股面值0.01美元。
截至2026年9月30日，NNN有450.1833万股普通股受未结算远期出售协议约束，结算后预计将带来约2.04亿美元的净收益。净收益已计入截至2026年9月30日的远期价格调整影响。
资产负债表和流动性
截至2026年9月30日，毛债务为51亿美元，加权平均利率为4.2%，加权平均债务到期日为9.8年。公司期末总可用流动性为14亿美元，其中包括12亿美元未使用授信额度、2.04亿美元未结算远期股权以及270万美元现金。截至2026年9月30日，净债务与年化EBITDAre之比为5.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍。计入未结算远期股权影响后，备考净债务与年化EBITDAre之比为5.3倍。
股息
如公司于2026年10月15日先前所公告，董事会已宣布每股0.62美元的季度股息，将于2026年11月13日支付给截至2026年10月30日登记在册的股东。该季度股息相当于每股2.48美元的年化股息，以及截至2026年9月30日6.0%的年化股息率。NNN是仅有的三家连续37年或更长时间提高年度股息的上市房地产投资信托之一。
2026年指引
该指引基于当前计划和假设，并受本新闻稿及公司向美国证券交易委员会（“委员会”）提交的报告中更全面描述的风险和不确定性影响。
电话会议安排
公司将于2026年11月4日美国东部时间上午10:30召开电话会议，讨论第三季度业绩。电话会议的实时网络直播可在公司网站www.nnnreit.com或通过以下链接收看。也可在美国拨打888-506-0062，国际拨打973-528-0011，并输入参与代码975248或提及NNN REIT, Inc.接入电话会议。
电话回放将持续至2026年11月18日（周三），美国境内拨打877-481-4010，国际拨打919-882-2331，并输入代码54559。
关于NNN REIT, Inc.
NNN是一家REIT，投资于高质量物业，通常采用长期净租赁结构，且持续资本支出较少。截至2026年9月30日，公司在美国50个州、哥伦比亚特区和波多黎各共拥有3,817处物业，约4,080万平方英尺可出租总面积，加权平均剩余租期为10.1年。更多信息请访问www.nnnreit.com。
前瞻性声明
本新闻稿中并非严格历史事实的陈述均属于“前瞻性”声明。这些声明通常使用“相信”“预期”“打算”“可能”“估计”等词语或类似表达。前瞻性声明涉及已知和未知风险，可能导致公司未来实际结果与预期结果存在重大差异。这些风险包括但不限于一般经济状况（包括通胀）、当地房地产状况、利率变化、运营成本上升、公司租户的偏好和财务状况、资本可得性、与公司REIT地位相关的风险，以及流行病或大流行病对公司业务运营、财务结果和财务状况以及全球经济的潜在影响。关于这些及其他可能导致实际结果与前瞻性声明存在重大差异的因素的更多信息，已不时载于公司向委员会提交的文件中，包括但不限于：（i）截至2025年12月31日止年度的10-K年报，以及（ii）截至2026年3月31日、2026年6月30日和2026年9月30日止季度的10-Q季报。上述每份文件的副本可向公司或委员会获取。此类前瞻性声明应仅视为公司当前经营计划和估计的反映。实际经营结果可能与本新闻稿所表达或预测的内容存在重大差异。公司不承担公开发布任何修订这些前瞻性声明的结果的义务，即使这些修订是为反映本声明发布后发生的事件或情况。
定义
Annualized Base Rent（“ABR”）是非美国通用会计准则（non-GAAP）指标，指截至期末所有现有租约的月度现金基础租金乘以12。因此，该方法得出的金额仅反映某一时点的年化数值，并未考虑未来的：（i）计划租金上涨，（ii）租赁活动，或（iii）租约到期。
房地产息税折旧及摊销前利润（“EBITDAre”）由美国全国房地产投资信托协会（Nareit）定义，是房地产公司常用指标。该指标由净收益（按GAAP计算）加上利息费用、所得税费用、折旧和摊销构成，并剔除房地产处置收益（或计入处置损失）、任何减值费用，扣除非控股权益相关收益和损失后的净额。管理层认为，non-GAAP指标EBITDAre是衡量公司业绩的适当指标，应与净收益或亏损一起作为衡量公司经营表现的补充。
Funds From Operations（“FFO”）是一项相对的non-GAAP经营业绩指标，用于反映权益型REIT的经营表现，因为创收型房地产在历史上并未按GAAP规定的方式折旧。FFO由Nareit定义，公司采用的计算方式为：净收益（按GAAP计算）加上房地产行业特有资产的折旧和摊销，剔除收益（或计入损失）、某些资产处置相关税项以及可折旧房地产资产的任何减值费用，扣除可收回部分后的净额。
行业分析师通常认为FFO是衡量房地产公司业绩最合适的指标。FFO不一定代表按GAAP计算的经营活动现金流，因此不应被视为净收益的替代指标，也不应被视为衡量流动性或分配能力的现金流指标。管理层认为FFO是衡量权益型REIT业绩的适当指标，因为它主要排除了房地产资产价值会随时间可预测地下降这一假设，并且行业分析师已接受其作为业绩衡量标准。
Core Funds From Operations（“Core FFO”）是一项non-GAAP经营业绩指标，在FFO基础上进行调整，以剔除公司认为性质上不频繁、非经常性和/或与核心房地产运营无关的某些GAAP收入和费用项目。REIT行业普遍会在类似FFO指标中剔除这些项目，管理层认为披露Core FFO可帮助投资者在多个期间以及与同行业绩比较时评估公司的经营表现，因为它剔除了不预期持续影响公司经营表现的异常项目。管理层在评估公司核心业务表现时使用Core FFO，该指标也是确定管理层薪酬的因素之一。在计算Core FFO时可能被剔除的FFO项目包括交易相关收益、收入或费用、土地减值、退休和遣散成本或其他非核心金额等。
Adjusted Funds From Operations（“AFFO”）是REIT行业许多公司使用的non-GAAP经营业绩指标。AFFO在FFO基础上调整某些非现金项目，这些项目会按照GAAP减少或增加净收益。AFFO不应被视为净收益的替代指标，也不应被视为衡量流动性或分配能力的现金流指标。管理层认为AFFO是衡量公司业绩的有用补充指标。
Total Cash由资产负债表摘要中按GAAP报告的现金及现金等价物、受限现金以及托管现金组成。
Gross Assets指按GAAP报告的总资产，经调整后剔除累计摊销以及直接融资租赁的折旧和摊销。该结果提供了公司投资规模的估计。
Total Debt由公司定义为资产负债表摘要中按GAAP报告的总债务，包括应付信贷额度、应付定期贷款和应付票据，各项均扣除未摊销折价和未摊销债务成本（如适用）。
Gross Debt由公司定义为Total Debt扣除未摊销债务折价和溢价以及未摊销债务成本后的金额。
Net Debt由公司定义为Gross Debt减去Total Cash。
Pro Forma Net Debt由公司定义为Net Debt减去未结算远期股权预计净收益。
管理层认为，Gross Debt、Net Debt和Pro Forma Net Debt这三项non-GAAP指标都是衡量公司整体流动性、资本结构和杠杆率的重要补充指标。
公司计算FFO、Core FFO、AFFO、EBITDAre、Total Cash、Gross Assets、Gross Debt和Net Debt的方法可能与其他REIT用于计算这些non-GAAP财务指标的方法不同，因此可能无法与其他REIT进行比较。净收益、Total Debt和总资产（均按GAAP计算）与FFO、Core FFO、AFFO、EBITDAre、Gross Assets、Gross Debt和Net Debt（均为non-GAAP财务指标）之间的调节表（如适用）已包含在本新闻稿随附的财务信息中。
租约到期
